표준지 공시가격 Q&A

1	표준지와 개별지 가격의 공시주체 및 절차는?

 

ㅇ 표준지는 국토해양부장관이 가격을 공시하고, 개별지는 관할 시장․군수․구청장이 가격을 공시토록 하고 있음

 

ㅇ 표준지 조사․평가는 감정평가사가 직접 현장조사를 통해 토지의 특성, 사회․경제․행정적 요인과 용도지역별 가격 동향 등 가격형성요인을 철저하게 조사․분석함

 

- 5단계 가격균형협의를 통해 지역간 필지간 가격의 균형을 맞추고, 소유자/지자체의 열람 및 의견청취 절차를 거치고 중앙부동산평가위원회의 심의 후 가격을 공시함

 

- 위와 같이 전문가인 감정평가사의 철저한 조사와 다단계 협의 및 위원회 심의 절차를 통해 표준지 가격의 객관성․신뢰성 확보

 

* 결정․공시된 가격에 대해서 다시 한번 소유자 등 이해관계인에게 이의신청 기회를 부여하여 소유자의 재산권에 대한 권리보호

 

ㅇ 개별지가는 표준지 가격을 기준으로 대량산정모형에 따른 토지가격비준표를 적용하여 가격을 산정한 후 시․군․구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 시․군․구청장이 공시

 

- 시․군․구 공무원이 산정하는 개별 필지 가격의 정확성 제고를 위해 전문가인 감정평가사가 3단계 가격검증을 실시

 

* ① 산정가격 검증 ② 의견제출가격 검증 ③이의신청가격 검증

 

 

 

 

2	공시지가는 어떻게 활용되는가?

 

ㅇ 공시지가는 토지 관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용되며, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용

 

제 도	적 용 범 위	적 용 근 거	적용개시일
- 국 세
․양도소득세	- 양도가액 산정을 위한 기준시가	「소득세법」제99조제1항	’90. 5. 1
․증여세	- 증여재산가액 산정을 위한 기준시가	「상속세 및 증여세법」 제61조제1항	’90. 5. 1
․상속세	- 상속재산가액 산정을 위한 기준시가	「상속세 및 증여세법」 제61조제1항	’90. 5. 1
․종합부동산세	- 과세표준액 결정자료	「종합부동산세법」제13조	‘05. 1. 5
- 지방세
․재산세	- 과세표준액 결정자료	「지방세법」제187조제1항	’96. 1. 1
․취득세	- 과세표준액 결정자료	「지방세법」제111조제2항	’96. 1. 1
․등록세	- 과세표준액 결정자료	「지방세법」제130조제2항	’96. 1. 1
- 기 타
․개발부담금	- 개발사업 개시시점지가의 산정	「개발이익환수에 관한 법률」제10조제3항	’93. 8.11
․개발제한구역훼손부담금	- 개발제한구역훼손부담금 산정기준	「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제24조제1항	’00. 7. 1
․개발제한구역내 토지매수	- 개발제한구역내 매수대상토지 판정기준	「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」시행령 제28조	’00. 7. 1
․국․공유재산의 대부료․사용료	- 대부료․사용료 산정을 위한 토지가액	「국유재산법」시행령 제26조 제2항	’90. 6.30

 

 

 

3	’10년 표준지 가격 총액은?

 

ㅇ ‘10년도 표준지 가격 총액은 약 182조 3,583억원으로 추산되었음

 

 

 

4	경기 이천시의 표준지 변동률이 높은 사유?

 

ㅇ 이천시의 ‘10년 표준지 변동률은 5.64%로서 ’09년 -1.53%대비 7.17%p 상승하였음

 

ㅇ 교통체계 개선(성남-여주간 복선전철과 성남-장호원간 자동차전용도로 건설)과 최근 하이닉스 공장 증설로 인한 꾸준한 인구유입 및 두미골프장 착공과 휘닉스스피링골프장의 개장으로 인한 기대심리가 이천시의 주된 지가상승요인으로 작용

 

 

 

5	주거지역 및 녹지지역의 지가가 상대적으로 상승한 사유는?

 

ㅇ 주거지역의 경우에는 뉴타운개발사업, 보금자리주택사업, 재개발․재건축사업 및 주거환경개선사업 등의 추진으로 주거지역의 환경이 개선되고, 이에 대한 기대심리가 반영되어 상승세가 상대적으로 높았고,

 

ㅇ 녹지지역(전․답)의 경우에는 신도시 택지개발사업, 개발지역의 토지보상에 따른 대토수요, 그린벨트 해제 및 진행중인 개발사업 등에 의해 지가상승요인이 발생하였으며, 이러한 가격형성요인은 지속적인 투자수요 증가를 유발하여 향후에도 추가적인 상승세를 나타낼 것으로 예상됨

 

ㅇ 특히, 수도권(서울 3.67%, 인천 3.19%, 경기 2.12%) 지역의 지가상승이 두드러진 이유는 뉴타운, 도시환경정비사업 예정지역 지정 등 주거지역의 개발사업과 녹지지역의 아시안게임경기장 건설 및 도시개발사업 추진 등이 지가상승에 주도적인 역할을 한 것으로 보임

 

 

 

6	충무로 Nature Republic은 몇 년 동안 계속해서 최고지가인지?

 

ㅇ 지가공시제도가 도입된 1989부터 15년 동안(’04년까지) 서울 중구 우리은행(舊 상업은행) 명동지점 부지가 최고였으나,

 

ㅇ ‘05년부터 상권변동의 영향 등으로 서울 중구 밀리오레 북측인근 충무로 1가 Nature Republic(화장품 판매점)이 최고지가 지역으로 선정

 

 

 

7	보금자리주택지구가 상승한 사유는?

 

ㅇ 보금자리주택지구 변동률 현황

구 분	변동률
	‘10년	‘09년
하남 미사지구	13.71%	0.09%
고양 원흥지구	15.16%	3.86%
서초 우면지구	15.03%	-2.50%
강남 세곡지구	15.05%	-0.02%

 

ㅇ 보금자리주택지구는 지구지정(‘09.6월)에 따른 지구계획 승인 고시 및 용도지역 변경 등 행정적 요인의 변경으로 ’10년 표준지 공시지가가 상승

 

- 하남 미사지구 용도지역 변경 현황

․ 1종 전용주거지역 2필지 → 1종 일반주거지역

․ 1종 일반주거지역 25필지 → 3종 일반주거지역 9필지, 일반상업지역 4필지, 자연녹지지역 6필지, 준주거지역 6필지

․ GB/자연녹지지역 31필지 → 1종 일반주거지역 3필지, 2종 일반주거지역 3필지, 3종 일반주거지역 10필지, 근린상업지역 1필지, 일반상업지역 1필지, 자연녹지지역 3필지, 준주거지역 7필지, 중심상업지역 3필지

 

- 고양 원흥지구 용도지역 변경 현황

․ GB/자연녹지지역 5필지 → 1종 일반주거지역 1필지, 3종 일반주거지역 1필지, 준주거지역 1필지, 일반상업지역 2필지

․ 1종 일반주거지역 2필지 → 3종 일반주거지역

 

- 서초 우면지구 용도지역 변경 현황

․ GB/자연녹지지역 6필지 → GB/2종 일반주거지역 1필지, 3종 일반주거지역 3필지, 준주거지역 2필지

 

- 강남 세곡지구 용도지역 변경 현황

․ GB/자연녹지지역 22필지 → 1종 일반주거지역 1필지, 2종 일반주거지역 4필지, 3종 일반주거지역 12필지, 일반상업지역 1필지, 자연녹지지역 4필지

 

ㅇ 향후 당해 개발사업에 따른 경제적 요인 변경(인구 유입 등)에 대한 기대심리가 작용하여 인근의 지가상승을 유도할 것으로 전망

 

 

 

8	4대강 관련 지역의 공시지가 현황은?

 

ㅇ 4대강 관련 지역별 변동률 현황

구 분	변동률
	’10년	’09년
한강지역	3.86%	-2.09%
낙동강지역	1.67%	0.00%
금강지역	0.38%	-0.54%
영산강지역	0.96%	-1.06%

 

ㅇ 4대강 관련지역은 한강지역을 제외한 지역의 경우는 대부분 전국 평균보다 낮게 상승하였으며, 대부분의 지역은 “4대강 살리기” 사업에 따른 지가영향이 미미한 것으로 나타났음

 

ㅇ 그러나, 향후 개발지역에 대한 보상금이 지급되어 유동성이 증가하는 경우에는 대토수요 증가로 인해 일부 상승요인이 있을 것으로 판단됨

 

ㅇ 한강지역의 경우는 4대강 유역중 유일하게 전국 평균보다 높게 상승하였는바, 이는 “4대강 살리기” 사업 자체만의 영향으로 판단하기는 어렵고, 기존의 개발사업 등과 복합적으로 연계되어 상승한 것으로 분석됨

 

- 특히 수도권의 경우에는 한강르네상스 프로젝트사업에 따른 주변환경 개선의 기대감(한강으로의 접근성 개선, 공원조성, 경관개선 등) 및 각 지자체별로 계획․추진중인 개발사업 등에 의해 상승한 것으로 나타남

 

 

 

9	버블세븐지역 공시지가 현황은?

 

ㅇ 버블세븐지역 변동률 현황

구 분	변동률
	’10년	’09년
평균	3.89%	-3.05%
서울 송파구	4.74%	-3.12%
서울 서초구	4.54%	-3.07%
서울 강남구	4.51%	-3.23%
서울 양천구	3.77%	-2.32%
경기 용인기흥구	2.18%	-3.22%
경기 성남분당구	1.77%	-3.17%
경기 안양동안구	1.40%	-2.00%

 

ㅇ 버블세븐 지역의 평균 변동률은 3.89%로 ’09년 -3.05% 하락한데 비해 상승하였음

 

ㅇ 버블세븐지역의 경우 금융위기로 인한 전반적인 부동산 경기침체 등의 영향으로 상반기까지 부동산가격은 하락하였으나, 적극적인 경기회복을 위한 정부의 재정지출확대 및 부동산규제 완화 등으로 향후 경기회복의 기대감 상승 등에 의해 전체적으로 지가가 상승하였음

 

ㅇ 송파구는 문정동 법조타운부지와 장지동, 거여동의 위례신도시 건설예정 부지의 보상이 완료되어 유휴자금이 대기하고 있어 지가의 상승요인이 되고 있으며

 

- 서초구는 지하철 9호선 영향권인 논현역 등 역세권을 중심으로 배후지 확대로 인한 상권의 성숙 기대감, 삼성그룹의 입주, 롯데칠성부지의 개발기대심리, 신분당선의 2010년 6월 개통 예정, 우면동 일원 보금자리주택 시범지구지정 및 내곡동, 신원동, 염곡동 일원 보금자리주택 2차 지구 지정 등 개발 계획이 지역 지가 상승에 영향을 미쳤으며,

 

- 강남구는 개발제한구역 및 녹지지역(세곡동, 자곡동, 율현동 일대)은 1차 보금자리 주택개발 계획이 발표되어 향후 이 지역은 대규모의 아파트 주거단지가 조성될 예정이며, 추가로 일원동, 수서동 일대에 2차 보금자리 주택개발 계획 등이 발표되고 있어 높은 지가 상승이 나타남

 

- 양천구는 신월․신정뉴타운사업, 신정1동 주택재개발4구역정비사업, 신월3동 주택재개발사업 구역, 9호선 개통지역 등이 지가상승을 유도하였음

 

 

 

10	의견청취와 이의신청은 어떻게 다른가?

 

ㅇ 의견청취는 표준지 공시지가를 공시하기 이전에 소유자 및 법률상 이해관계인으로부터 의견을 듣는 사전적 절차임

 

ㅇ 이의신청은 표준지 공시지가 결정․공시 후에 소유자 및 법률상 이해관계인의 권리보호를 위한 사후적 행정절차임

 

⇒ 제출 자료의 신빙성, 증거력 등을 고려하여 서면으로 제출

 

ㅇ 제기된 이의신청 표준지는 재평가하여 재평가 가격이 당초 공시된 가격과 다르면 조정하여 4월 23일 다시 공시

 

①현장조사(표준지 선정/지역분석 등) → ②가격균형협의(시군구/시도/전국) → ③잠정가격 산정 → ④소유자 의견청취→ ⑤중부위 심의 → ⑥가격결정․공시 → ⑦<이의신청> ⇢ <이의신청처리(재평가 및 조정공시)>

 

 

11	표준지 공시지가의 열람 방법?

 

ㅇ 표준지 공시지가는 소유자에게 우편으로 개별통지하게 되며, 아울러 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) 또는 당해 시․군․구에서 2월26일부터 열람할 수 있음

 

- 국토해양부 홈페이지에서 읍면동 입력 후 열람 가능

 

* 인터넷 열람 방법 : 국토해양부 홈페이지 접속 → 알림판 → 부동산공시가격알리미 click → 표준지 공시지가 click → 표준지 소재 읍․면․동 입력 → 가격 열람

 

 

 

12	공시지가 상승으로 인한 보유세 증가 현황은?

 

ㅇ 행정안전부는 “납세자의 혼선을 피하기 위해, 재산세 관련 문의사항에 대해서는 주무부처인 행정안전부 지방세운영과로 안내해 달라”고 요청하였음

 

구 분	주무부처	연락처
재산세 관련	행정안전부 지방세운영과	02-2100-3952
종부세 관련	기획재정부 재산세제과	02-2150-4213