3. 소득수준에 맞는 대출금액의 결정
대출금액 결정시 가장 중요하게 고려되어야 할 요소는 본인의 소득입니다.
매월 원리금부담액이 저축가능금액(=소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 대출금액을 결정하십시오. 대출 원리금이 저축가능금액을 초과할 경우 단기간은 허리띠를 졸라매고 감내할 수도 있겠지만 장기적으로는 너무나 많은 희생을 해야 할 것입니다. 노후자금, 자녀출산, 교육자금, 예측하지 못한 사고 대비 등 많은 부문을 희생하면서 무리한 대출을 받으시는 것은 매우 위험한 일이 될 수 있습니다.
또한 주택담보대출은 만기가 10년 이상인 장기대출입니다. 만약 일정 소득이 향후 10년이상 지속될 수 있는 경우에는 큰 문제가 없겠으나, 소득이 일정하지 않거나 향후 큰 폭의 변화가 있을 것이 예상되는 경우도 있습니다. 합리적인 소비자라면 향후 소득의 변화 가능성을 염두에 두어야 할 것입니다.
3.1. 소득대비 적정한 대출금액
금융감독원은 연간 대출원리금의 합계액이 연간 가계소득의 40% 이내가 되어야 감내할 수 있는 채무수준이라고 판단하고 있습니다. 소비자께서도 그 범위 내에서 대출을 받으실 것을 권해 드립니다.
물론 소비자의 미래 예상소득은 개인별로 다를 수 있습니다. 그래서 금융기관들은 자체적인 신용평가에 따라 연간 대출원리금이 연간소득의 40~60%이내가 되도록 대출한도를 정하기도 합니다.
금융감독원은 가계의 과다한 채무부담을 방지하기 위하여 투기지역의 고가아파트 담보대출과 다주택자의 주택담보대출에 대하여는 DTI*(총부채상환비율) 40%를 준수하도록 의무화하고 있습니다.
* DTI는 연간소득대비 연간 대출원리금 상환액의 비율입니다.
| <참고> 금융감독원의 DTI 40% 의무적용 주택담보대출(07.2월 기준) � 총부채상환비율(DTI) 40% 적용 : 전금융기관 ◦ 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 기혼 차주와 만 30세 미만 미 혼 차주에 대한 주택투기지역 아파트담보대출 - 다만, 상속, 채권보존을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하는 경우는 DTI에 관계없이 취급 가능 ◦ 주택투기지역 및 수도권투기과열지구내 시가 6억원초과 아파트를 신규 취득하기 위한 주택담보대출 - 소유권 취득 후 3개월 이내인 아파트 및 신규취득 아파트 분양권에 대한 대출에 적용 |
3.2. DTI(총부채상환비율)
DTI(Debt to Income)는 연간소득대비 연간 대출원리금 상환액의 비율입니다.
| DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 ① 연원리금 상환액 원(리)금균등분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액 원금일시상환방식: 연간 이자액 + ( 대출총액 / 대출기간(연)*) * 대출기간 10년이상 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산 원금일부분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액 + { 만기상환액 / (대출기간 - 거치기간) } ※ 이자상환액 산출시 변동금리부 대출은 취급당시 적용 금리를 기준으로 산정 ② 기타부채의 연이자 상환액 주택담보대출 취급 당시의 (기타부채총액 주1)×평균 대출금리 주2) 금액 주1) 예․적금 담보대출 공제 주2) 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1% |
3.3. DTI와 대출한도
대출한도는 주택담보대출의 만기(예:10년) 동안 매월 납부해야 하는 원리금의 합계를 현재가치로 할인한 금액입니다. 그러므로 대출한도는 금리가 낮고, DTI가 높고, 만기가 길수록 커지게 됩니다.
DTI 40% 적용시 소득수준별 대출가능금액
| 연소득 | 대출만기 15년 | 대출만기 20년 |
| 2,000만원 | 7,800만원 | 9,150만원 |
| 3,000만원 | 1억1,700만원 | 1억3,700만원 |
| 4,000만원 | 1억5,600만원 | 1억8,300만원 |
| 5,000만원 | 1억9,500만원 | 2억2,900만원 |
| 6,000만원 | 2억3,400만원 | 2억7,500만원 |
| 7,000만원 | 2억7,300만원 | 3억2,000만원 |
| 8,000만원 | 3억1,200만원 | 3억6,600만원 |
| 9,000만원 | 3억5,100만원 | 4억1,200만원 |
* 금리 연 6.2%, 기타부채 없을 경우, 거치기간 없이 원리금균등분할 상환
주택을 구입하면서 20년간 매월 원리금균등분할상환 방식으로 대출을 받는 경우를 가정해 보도록 하겠습니다. 대출이율이 약 6% 수준이고 주택구입자금대출 이외의 다른 부채가 없는 것을 가정하면, DTI 40% 적용시 대출가능금액은 소득의 약 4배 정도입니다.
소비자가 직접 대출한도를 계산하는 것은 매우 어려울 수 있습니다. 따라서 주택담보대출을 상담할 때 소득과 부채 규모를 알려주고 금융기관에 대출한도 계산을 부탁해 보시기 바랍니다. 현재 주택담보대출을 취급 중인 모든 은행에서는 소비자의 소득과 기타부채 규모만 알면 대출한도를 계산할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다.
3.4. LTV(담보인정비율)와 대출한도
LTV(= 대출가능금액 / 주택가격, loan to value)는 주택가격 대비 몇 %를 대출해 줄 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
소비자가 대출금을 못 갚을 때에는 금융기관은 부득이하게 주택을 처분하여 대출금을 회수합니다. 이 때문에 금융기관은 주택가격이 하락하더라도 대출금 회수에 문제가 없도록 주택가격보다 적은 금액만 담보로 인정하고 대출한도를 결정하게 됩니다. 그래서 LTV를 담보인정비율이라고 부르고 100%보다 작게 결정합니다.
LTV는 은행, 저축은행, 새마을금고, 할부금융회사 등 모든 금융기관이 대출한도 산정에 활용하고 있습니다. 금융기관별, 지역별, 대출금액별, 만기별로 LTV가 다르게 적용되고 있으므로 다음의 표를 참고하시기 바랍니다.
| 주택담보대출 한도 = 주택가격 X LTV – 선순위채권 – 임차보증금 |
소비자가 주택담보대출을 받으실 때에는 소득수준에 따른 DTI 뿐만 아니라 LTV에 따라서도 대출한도가 결정됩니다. 즉 DTI에 따른 대출한도와 LTV에 따른 대출한도 중 적은 금액을 대출받을 수 있다고 생각하시면 됩니다.
<참고>
금융기관별 LTV 적용 현황(07.3월 현재)
(단위 : %)
| 소재지 | 담보 유형 | 대출 기간 | 은 행 | 보 험 | 농 협 | 저 축 은 행 | 신 협 | 수 협 | 산 림 | 새마을 금고 | 여전사 | |
| 주택 투기 지역 | 아파트 | 10년 이하 | 40 | 40 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | |
| 10년 초과 | 6억원초과 | 40 | 40 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | ||
| 6억원이하 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | |||
| 주 택 | 3년 이하 | 50 | 50 | 50 | 70 | 70 | 60 | 70 | 60 | 70 | ||
| 3년 초과 | 60 | 60 | 60 | - | 70 | 60 | 70 | 70 | 70 | |||
| 투기 과열 지구 | 아파트 | 3년 이하 | 50 | 50 | 60 | 70 | 70 | 70 | 70 | 60 | 70 | |
| 3년 초과 | 60 | 60 | 70 | - | 70 | 70 | 80 | 70 | 70 | |||
| 주 택 | 3년 이하 | 50 | 50 | 60 | 70 | 70 | 70 | 70 | 60 | 70 | ||
| 3년 초과 | 60 | 60 | 65 | - | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | |||
| 기타 지역 | 아파트 | 3년 이하 | 60 | 60 | 70 | - | 70 | 70 | 80 | 70 | - | |
| 3년 초과 | 60 | 60 | 70 | - | 70 | 70 | 80 | 70 | - | |||
| 주 택 | 3년 이하 | 60 | 60 | 65 | - | 70 | 70 | 70 | 70 | - | ||
| 3년 초과 | 60 | 60 | 65 | - | 70 | 70 | 70 | 70 | - | |||
* 주택투기지역은 재경부 지정, 투기과열지구는 건교부 지정
3.5. 은행의 대출심사 기준
최근 몇 년간 주택가격이 급등함에 따라 주택가격의 하락 및 이로 인한 경기 침체에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 이에 따라 주택담보대출을 취급하는 금융기관의 대출심사기준이 종전의 담보 위주에서 소비자의 채무상환능력 평가 위주로 변하고 있습니다.
이에 따라 은행도 DTI(총부채상환비율) 40% 내외 수준에 해당되는 금액 범위내에서 대출을 취급하고 있습니다. 부채상환 부담이 연소득의 40% 이하 또는 부채비율이 총소득의 4배 이하라면 대출 원리금 상환 후에도 정상적인 생활이 가능한 수준인 것으로 파악되기 때문입니다.
은행이 일률적으로 모든 대출에 DTI 40%수준을 적용하는 것은 아닙니다. 은행의 자체적인 신용평가결과에 따라 DTI를 차등 적용하여 우량 신용등급 차주는 DTI를 최대 60%까지 상향하고 신용등급이 나쁜 차주는 DTI를 40%보다 더 낮게 적용할 수도 있습니다. 또한 현재 증빙 가능한 소득은 적더라도 금융자산 등 기존에 축적한 자산으로 충분히 대출관리가 가능하다고 판단되는 경우라면 DTI 40%를 초과하더라도 대출을 받으실 수 있습니다.
동 신용평가 제도 시행과정에서 발생할 수 있는 불필요한 소비자 피해를 방지하기 위하여 대출신청금액이 5천만원 이하인 소액대출의 경우 가사를 위한 불요불급한 자금으로 인정하여 위와 같은 DTI 규칙을 적용하지 않기도 하고, 금융기관에 따라서는 담보가액이 3억원 이하이거나 대출금액이 1억원 이하의 대출에 대해서는 예외적으로 대출을 허용하기도 합니다. 이와 같은 자세한 기준은 금융기관마다 다르므로 해당 금융기관 홈페이지나 가까운 영업점에 방문하셔서 상담을 받으시기 바랍니다.
<참고> 주택투기지역 또는 수도권투기과열지구 소재의 아파트 담보대출에 대한 채무상환능력심사를 반영한 최대 대출가능금액 산출 사례는?
<사례 1>
| - 물건현황 : 수도권 투기과열지구 소재의 아파트, 아파트 시세 3억원, 방3개, 선순위 및 임대차 없음 - 소득/부채현황 : 근로소득 25백만원, 부채금액은 없음 - 대출조건 : 대출신청금액 1억5천만원, 대출기간 20년, 변동금리 6.30%, 원리금균등분할상환(거치기간 없음), 개인신용등급 3등급 |
| <결과정보> - LTV 반영 대출가능금액 : (300,000,000 × 60%) – 24,000,000 = 156,000,000원 - DTI 반영 대출가능금액 ㅇ DTI 60% 적용(DTI 충족 최대 가능금액은 170,300,000원) ㅇ 산출 DTI : 13,209,216원(연원리금상환액)/25,000,000 = 52.84% - 최대 대출가능금액은 LTV와 DTI를 모두 충족하는 156,000,000원 입니다. 따라서 대출신청금액 150백만원은 신청 가능합니다. |
<사례 2>
| - 물건현황 : 수도권 투기과열지구 소재의 아파트, 아파트 시세 3억원, 방3개, 선순위 및 임대차 없음 - 소득/부채현황 : 근로소득 25백만원, 부채금액은 없음 - 대출조건 : 대출신청금액 1억5천만원, 대출기간 20년, 변동금리 6.30%, 원리금균등분할상환(거치기간 36개월), 개인신용등급 3등급 |
| <결과정보> - LTV반영 대출가능금액 : (300,000,000 × 60%) – 24,000,000 = 156,000,000원 - DTI 반영 대출가능금액 ㅇ DTI 55% 적용(DTI 충족 최대 가능금액은 143,200,000원) ㅇ 산출 DTI : 14,397,300원(연원리금상환액)/25,000,000 = 57.59% - 최대 대출가능금액은 LTV와 DTI를 모두 충족하는 143,200,000원 입니다. 따라서 대출신청금액 150백만원은 신청 불가능하며, LTV와 DTI를 동시에 충족 하는 『143,200,000원』으로 대출금액을 축소하여 신청하실 수 있습니다. |
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