[주택담보대출] 6. 대출금 상환재원 마련

6.     대출금 상환재원 마련

어떤 소비자들은 매월 이자만 내고 만기에 원금을 일시상환하는 대출은 매월 납입할 금액이 적다는 장점 때문에 대출을 많이 받아도 문제가 없다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 만기일시상환방식 대출의 원금도 언젠가는 갚아야만 하는 것이고, 대출금을 전액 상환하기 전까지는 담보로 제공된 주택은 진정한 자기 집이 아닙니다. 이러한 부담은 비단 만기일시상환 방식 뿐만이 아닙니다. 대출금액의 일정 비율을 만기에 상환하는 방식(예를 들어 전체 대출금의 60%를 분할상환 하고, 40%는 만기에 상환하는 경우)의 경우도 만기 상환액이 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

만기에 안전하게 대출금을 상환하기 위해서 매월 일정액을 예금이나 펀드 등에 적립하여 나가실 것을 권장합니다.(얼마가 적정한가는 대출 금액과 소득 등에 따라 달라지겠지만, 단순하게 대출금을 만기로 나눈 금액을 매년 적립해야 한다고 생각하십시오.)

상환재원을 마련하는 방법은 매월 조금씩 적립하는 방법이 가장 안정적입니다. 적금, 펀드 및 보험 등 다양한 방법이 있으므로 소비자 본인에게 가장 적당한 방법을 선택하실 수 있습니다. 여기서 주의하실 것은, 주식형 펀드의 경우 주가하락시 목표금액은 물론 경우에 따라서는 원금손실도 발생할 수 있습니다. 최악의 경우 투자손실 등으로 만기에 주택담보대출을 전액 상환하지 못하고 연체하면 어렵게 마련한 소중한 집이 경매 처분될 수도 있습니다. 저희는 이러한 위험을 감안하여 대출금 상환목적의 총적립액 중 손실위험이 큰 주식형 펀드 비중은 30%이하로 제한하시길 권해 드립니다.

6.1.  주택매매 차액을 이용한 대출상환 계획의 위험

주변에는 대출을 가능한 한 많이 받고 주택가격이 오르면 담보주택을 매각해서 대출을 상환하면 된다는 식으로 생각하는 소비자들이 있습니다. 하지만 여기에는 과다한 채무부담 위험 이외에 몇 가지 중요한 위험이 내재되어 있습니다.

첫째, 주택을 거주의 목적이 아니라 투자의 목적으로 생각하신다면 가격상승뿐만 아니라 가격하락도 동일한 비중으로 고려하셔야 합니다. 주택가격이 예상과 달리 하락하여 대출만기에 대출금 상환재원이 부족하게 될 수도 있습니다. 매월 고정적으로 발생하는 주택담보대출 원리금상환부담과 더불어 주택가격이 하락한다면 심리적으로도, 경제적으로도 매우 어려워 질 수 있음을 꼭 염두에 두셔야 합니다.

둘째, 주택은 금융자산에 비하여 유동성이 부족하여 원하는 시기에 원하는 가격에 처분하기 어려울 수 있습니다. 노후가 될수록 퇴직, 질병, 자녀교육 등으로 현금화하기 쉬운 금융자산이 많이 필요합니다. 그러나 주택은 매도인, 매수인간 정보의 비대칭이 크고, 거래비용이 많기 때문에 대출금 상환 또는 긴급 생활자금이 필요한 시기에 맞춰 원하는 가격에 처분하지 못할 수 있습니다. 

다시 강조하면 가계의 모든 재테크를 주택에 편중하시는 것은 “대박 아니면 쪽박”이라는 매우 위험한 발상일 수 있으며 유동성 위험 등으로 낭패를 보실 수 있음을 반드시 기억하셔야 합니다. 그리고 주택담보대출 상환목적 외에도 노후 대비 등을 위하여 매월 적절한 금액을 은행상품, 증권상품 등 유동성이 높은 금융자산에 적립하시기 바랍니다. 과도한 채무부담은 자녀교육, 노후대비 등을 위한 적립금 마련을 어렵게 할 수 있으니 투자목적 주택구입을 위해서 무리한 대출은 삼가시기 바랍니다.

6.2.  상환능력 상실에 대한 대비

우리 주변에는 맞벌이를 하다가 배우자가 퇴직을 하여 소득이 감소하거나, 퇴직 · 폐업 등으로 인해 소득이 없어지는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 이와 같이 대출 상환능력을 상실하였을 때 소득이 없다고 막연히 대출 원리금의 상환을 지연시킨다면 담보주택이 강제 처분됨은 물로 경우에 따라 신용관리정보 보유자(舊 신용불량자)로 등재될 수도 있습니다. 또 다른 경우 부족한 수입을 대출원리금 납입에 소진하시게 되면 기본적인 생활이 어려워 질 수 있습니다. 따라서 이러한 특수 상황 하에서는 대출조건의 변경을 위해 해당 금융기관을 찾아 상담해 보실 것을 권해 드립니다.

불행하게도 대부분의 금융기관에서는 이러한 소득상실에 대비한 상품을 마련해 놓고 있지는 않습니다. 다만 현재 원금과 이자를 동시에 상환하고 계신다면 당분간 원금상환을 중단하고 이자만 납입할 수 있는 조건으로의 변경할 수 있는지 상담하여 보십시오. 동 조건변경은 기존 대출을 상환하고 새로운 조건의 대출을 받는 형식(대환이라고 표현합니다)을 빌어야 하기 때문에, 인지대 등 약간의 비용을 수반하기도 합니다(대출 관련 비용에 대해서는 본 핸드북 말미에 자세하게 언급하고 있습니다). 동 방안이 근본적인 해결책이 아니고 약간의 비용이 들 수도 있지만 재취업 또는 창업으로 소득이 발생할 때까지 한시적으로는 채무부담을 줄일 수도 있습니다.

(※ 단, 다주택자이거나 LTV 60%를 초과하는 대출을 보유하고 있는 등 금융감독원의 투기지역 아파트 담보대출 제한조치에 저촉되는 경우 대환이 어려울 수도 있습니다.)