[주택담보대출] 4. 적합한 대출상품 선택방법

4.     적합한 대출상품 선택방법

주택담보대출 금리방식은 크게 고정금리방식, 변동금리방식 및 혼합형의 세 가지가 있습니다. 어떠한 금리조건을 선택하느냐에 따라서 향후에 금리부담이 변동할 수도 있고, 고정될 수도 있으니 신중하게 선택하셔야 합니다.

고정금리방식은 대출기간 중 금리가 변하지 않고 만기까지 유지되는 대출로서, 일반적으로 대출 당시에는 변동금리방식보다 금리가 높다는 단점을 가지고 있으나, 시장금리 변동에 영향을 받지 않고 매월 납입해야 하는 이자액이 균일하여 상환계획을 세우는데 편리하며, 시장금리 상승시에는 변동금리대출 보다 유리할 수 있는 장점이 있습니다.

변동금리방식은 일정 주기(통상 3개월이 많으며, 6개월 또는 12개월 주기도 있습니다)마다 대출금리가 변동하는 방식으로, 초기 금리는 고정금리방식과 비교하여 낮다는 장점이 있지만, 매월 납입해야 하는 이자금액이 일정 주기마다 변동될 수 있고 시장금리 상승시에는 이자부담이 증가할 수 있다는 단점이 있습니다.

혼합형은 고정금리방식과 변동금리방식이 결합된 것으로, 일정 기간동안은 고정금리방식이 적용되다가 이후에는 변동금리방식이 적용되는 것입니다.

4.1.  대출금리 결정방법

소비자가 부담하게 되는 대출금리는 「기준금리 + 가산금리 – 우대금리」로 결정됩니다. 기준금리는 금융기관의 자금조달비용, 가산금리는 소비자의 신용도, 우대금리는 소비자의 금융거래 실적에 따라서 결정됩니다.

대출금리 = 기준금리 + 가산금리 – 우대금리          = 금융기관 자금조달비용 + 차주의 신용상태 – 차주의 거래실적

변동금리대출이라도 일반적으로 가산금리와 우대금리는 변동하지 않으며, 기준금리만 시장금리에 연동하여 변동합니다.

가산금리

가산금리는 차주의 신용상태가 우량한 경우 낮은 금리가 적용되고 신용상태가 불량하면 높은 금리가 적용됩니다. 신용관리를 위해서는 신용카드, 대출금 등에 대한 연체는 절대 하지 않아야 합니다. 바쁜 일과로 인해 불가피하게 불과 며칠간 단돈 몇 만원을 연체한 경력이 신용등급을 하락시키게 되고 그 결과 대출가능한도는 줄어들고 대출금리는 상승하게 될 수 있습니다. 대출이자 절감을 위해서라도 본인의 신용관리에 유념하십시오.

우대금리

금융기관은 급여이체, 예금, 신용카드, 펀드가입 등 거래실적이 많은 고객일 수록 대출시 많은 우대금리를 제공하여 주고 있습니다. 또한 처음 거래하는 고객이라도 급여이체, 펀드 등을 신규로 개설하여 우대금리 혜택을 받을 수도 있습니다. 그러므로 대출상담시 고객이 받을 수 있는 우대금리 내용을 꼭 문의하시기 바랍니다.

4.2.  변동금리 대출의 특징

기준금리

대부분의 금융기관들은 시장금리를 대표하는 “금리지수”에 연동하여 대출 기준금리를 결정합니다. 이러한 기준금리는 시장금리의 변동에 따라 상승하기도 하고 하락하기도 합니다. 만약 기준금리가 상승하게 되면, 대출 고객은 매달 더 많은 이자액을 부담해야 할 것이고, 반대로 만약 기준 금리가 하락한다면, 그만큼 더 적은 이자액을 부담하게 될 것입니다.

금융기관의 변동금리 대출은 다양한 지수들에 따라 결정될 수 있으나, 이 중 3개월 만기 양도성예금증서(CD) 유통수익률 또는 6개월, 1년, 3년 만기 금융채 유통수익률 등에 따라 가장 많은 기준금리가 결정됩니다.

일부 금융기관들은 자체적으로 산출한 자금조달 비용에 따라 기준금리를 결정하기 합니다.

소비자는 대출상품을 결정할 때 이러한 지수들이 얼마나 자주, 많이 변동되는 지에 대해 반드시 물어보아야 합니다. 또한 그것이 과거에 어떻게 변동해 왔는지 그리고 그것이 어디에 공지되는지에 대해서도 확인하시기를 권유합니다.

금리변동주기

변동금리 대출에서 대출금리는 매 3개월, 매 6개월 또는 매 12개월마다 시장금리에 연동하여 변동합니다. 대출금리가 다음에 변동하기 까지 걸리는 기간을 “금리변동주기”라고 하며 3개월의 변동주기를 갖는 대출을 3개월 변동금리 대출이라고 합니다.

변동금리 대출 선택시 유의할 점

변동금리 대출의 초기 대출금리는 고정금리에 비해 낮으나 시장 실세금리가 상승하는 경우 금리가 상승할 우려가 있습니다. 따라서 최초 적용금리가 높지 않다고 해서 대출만기에 걸쳐 낮은 이율이 적용될 것으로 판단해서는 안됩니다. 예를 들어, 2006년 6월 22일에 3개월 CD를 기준금리로 하는 주택담보대출을 1억원 받았다고 가정해 보겠습니다. 2006년 6월 22일의 3개월 CD유통수익률은 4.55%이고 6개월이 경과한 12월 22일의 CD유통수익률은 4.8%로서 6개월 만에 0.25%가 상승 하였습니다. 가산금리가 변하지 않더라도 기준금리가 0.25% 상승 하였으므로, 1억원에 대하여 매월 20,833원의 이자 부담이 늘어나게 됩니다. 만약 이러한 금리 상승이 상당 기간 지속된다면 소비자께서 부담하셔야 하는 금리부담이 계속 증가한다는 것을 쉽게 알 수 있습니다.

금리변동위험 회피 방법

시장금리 상승으로 이자부담이 증가하는 금리변동위험을 회피하기 위해서는 고정금리 또는 혼합금리 대출을 받으시기 바랍니다. 대표적인 장기 고정금리 대출로는 한국주택금융공사의 보금자리론(최대 30년까지)이 있으며, 대출 초기 3년 또는 5년 동안 고정금리 적용 후 잔여기간 동안 변동금리를 적용하는 혼합금리 대출인 국민은행의 For You 장기대출 등이 있습니다. 또한 대출계약은 변동금리 대출로 이루어지나 별도의 스왑거래 계약을 통해 스왑기간 동안 고정금리 형태로 원리금을 납입하는 국민은행의 스왑연계 아파트담보대출도 있습니다.